מאמרים

מה בודקים לפני השכרת דירה?

חשבתם שקניתם את דירת החלומות, אבל אחרי שעברתם אליה התברר שהשכן למעלה מנגן בתופים וזאת שלמטה מגדלת נחשים. מה עושים? "אנשים שלא היו מעלים בדעתם לקנות רכב יד שנייה בלי לבדוק את המכונית במכון מוסמך לבדיקות רכב, קונים דירה מבלי לעשות את שיעורי הבית הנדרשים", אומר צחי ברדוגו, מנכ"ל חברת "בדק בית" המספקת שירותי בדיקה ומידע לפני קניית נכסים.
לדבריו, בהשכרת דירה יש להתייחס לא רק לגודל ומחיר. חשיפת הליקויים והבעיות בעוד מועד עשויה למנוע פגיעה קשה באיכות החיים. לעתים הגילויים האלה יכולים להיות קלף מיקוח חזק מול המוכר. "בדיקת השכנים וסביבת המגורים חשובה לא פחות מבדיקת מצבה של הדירה", אומר ברדוגו.

ברדוגו ממליץ על מספר נקודות שצריך לבדוק לפני שרוכשים דירה בבניין: כמה דירות בבניין הן שכורות (אולי אחת מהן משמשת כמכון ליווי), האם יש תוכניות עתידיות לגבי הבניין והאזור כולו, אלו מטרדים ומקורות רעש מאפיינים אותו, האם מתגוררים בבניין רווקים (בעיקר כאלה העורכים מסיבות רעשניות), איך יחסי השכנות, כיצד מתפקד ועד הבית? איך מתוחזקת המעלית?

מבחן תיבות הדואר

מסקר שביצעה חברת בדק בית עולה כי 42% מהמתגוררים בדירה שבבעלותם אינם שבעי רצון מהשכנים. עוד עולה מהסקר כי שכנים מפורסמים אינם רצויים כל כך. "סלבריטאים הופכים למטרד", מסביר ישראל פסטרנק, מנכ"ל מכללת בילדינג. "האנשים אוהבים לראות אותם בטלוויזיה או בקניון, אבל לא מתחת לאף".

מספר טיפים יאפשרו לשוכרי דירות לשים לב לפרטים מהותיים הנוגעים לשכנים ולהסיק מסקנות רלבנטיות, עוד בטרם חתימת החוזה להשכרת דירה :

• אם כבר בכניסה לבניין אתם מבחינים שהלובי לא נקי, צירי דלת הכניסה רופפים, תיבות הדואר ידעו ימים יפים יותר והגינה נבולה – ותרו על הדירה. תרבות דיור לא תהיה כאן ולכן השכרת דירה במקום כזה לא תהיה כדאית. הבניין ילך ויוזנח ולאיש לא יהיה איכפת, וככל שהבניין מוזנח יותר כך יורד ערך הדירות.

• מבט נוסף לעבר תיבות הדואר עשוי לגלות מידע מועיל נוסף: על חלק גדול מהתיבות יש מדבקות עם שמות דיירים והן מונחות זו על זו ללא סדר? סימן שחלק גדול מדיירי הבניין הם דיירים בשכירות, שאינם מתעניינים בצורת הבניין ובאחזקתו. ובעלי הבית? לכו תמצאו אותם. אם תרצו לבקש כסף לשיפוץ הבית, לגינון או לתיבות דואר מודרניות – אתם בצרות. לכן, השתדלו לרכוש דירה בה רק חלק קטן מן הדירות מושכר, וחזות הבניין מוכיחה שהדיירים אכפתיים.

• אם אתם סובלים במיוחד מרעש, רצוי להבטיח שבדירה מעליכם לא מתגוררת משפחה ברוכת ילדים.

• בית ספר או מתנ"ס הם צורך הכרחי, אך אם ביתכם גובל בהם – ערכו ירד בעשרות אחוזים. גם בית כנסת נראה שקט וידידותי, אך בשבת בבוקר כשנוהרים אליו להתפלל עשרות אנשים, ועוד מדברים ביניהם בקולי קולות, קשה מאוד לנוח.

• דרך יצירתית לדלות מידע חשוב על הסביבה בכלל והבניין בפרט הוא על ידי שיחה קצרה עם מתווך מקומי תוך שיחת ייעוץ עימו. הציגו עצמכם כמוכרי דירה פוטנציאליים בבניין לצורך הערכת שוויה. הוא כמובן ינסה להמעיט מערכה של הדירה תוך הבלטת חסרונותיה. המתווך המקומי מכיר את אופי האוכלוסייה באזור המגורים הרלבנטי.

• גם שיחה עם ועד הבית יכולה להועיל בהשכרת דירה. ניתן בקלות להשיג את נציג הוועד, שישמח לעדכן את הדיירים הפוטנציאליים בכל הנוגע לבניין "שלו". מומלץ להתעניין במספר נקודות: מוסר התשלומים בקרב דיירי הבניין, תוכניות עתידיות של הוועד, תוכניות עבר שנפסלו והסיבה לפסילתן, שיכולות להעיד על אופי הדיירים בבניין.

עדיף בניינים קטנים

"מאחר שאין לנו שליטה על השכנים, אני ממליץ לרכוש דירה בבניינים קטנים שבהם מספר השכנים קטן", אומר ברנד רסקין, מנכ"ל רשת תיווך רימקס. "בבניינים הגבוהים יש לבדוק את הבידוד, האם הבנייה היא לפי תו התקן, לבדוק את מספר הכניסות לבית, לבדוק את רמת הפרטיות ולוודא שיש כמה שפחות אפשרויות חיכוך".

ומה מבחינה משפטית? לדברי עו"ד אילן שרקון, מומחה בתחום הנדל"ן, ברוב המקרים גם עורך הדין וגם הרוכשים אינם בודקים מי השכן העתידי ומה יחס ועד הבית כלפי הרוכש, למרות שזהו עניין מהותי. "הנושא חשוב הן בשל ההתחייבויות מול ועד הבית והן לגבי הסוגיות המשפטיות מול ועד הבית. לסכסוכי שכנים יש השלכה ישירה לרוכש גם משפטית וגם מבחינת מערכת היחסים בין הרוכש לשכנים בעתיד".

אם רכשתם דירה והבעלים הקודמים הסבו נזק לרכוש המשותף (למשל, בעל הדירה הקודם גרם למטרדים) אתם עלולים להיכנס לנעליו. אם ועד הבית החליט על שיפוץ והבעלים הקודמים של הדירה לא שילמו, הבעלים החדשים חייבים לשאת בהוצאה. האפשרויות לטיפול בסכסוכי שכנים הן משפטיות ואורכות בין חצי שנה לשנה. ניתן לפנות למפקח על בתים משותפים ולהגיש תביעה לסכסוך בין דיירים, לפנות לבית משפט השלום או לפנות לבית משפט לתביעות קטנות.

מאת: עופר פטרסבורג